Un mois après avoir rendu les clés, rien n’est arrivé sur le compte et le bailleur ne répond plus. La situation est banale, et la loi y répond de façon précise : les délais sont courts, la sanction est automatique, et la procédure ne nécessite ni avocat ni frais.
Quel délai s’applique à votre situation ?
La loi du 6 juillet 1989 distingue deux cas. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le délai est d’un mois. S’il fait apparaître des différences, il passe à deux mois, le temps pour le bailleur de chiffrer les réparations.
Ce délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée, et non à compter de la date de fin du bail. Un locataire parti le 15 mais qui rend les clés le 30 décale donc son propre point de départ : la remise des clés contre signature n’est pas une formalité. À ne pas confondre avec l’assurance : voir nos repères sur l’assurance habitation du locataire.
Attention au cas de la copropriété : le bailleur peut conserver une provision, plafonnée à 20 % du dépôt, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de charges. Cette retenue partielle est légale, mais elle ne suspend pas la restitution du solde dans les délais habituels.
Quelles retenues sont justifiées ?
Le bailleur ne peut retenir que ce qu’il justifie. Concrètement : des devis ou des factures, un rapprochement avec l’état des lieux d’entrée, et une déduction de la vétusté. Une retenue forfaitaire « pour nettoyage » sans facture n’a aucune base.
| Motif invoqué | Retenue admise ? | Ce que le bailleur doit produire |
|---|---|---|
| Dégradation constatée à la sortie | Oui, après vétusté | Devis ou facture, comparaison avec l’entrée |
| Peinture défraîchie après 8 ans | Non, usure normale | Rien, la vétusté couvre l’usage normal |
| Logement rendu très sale | Oui, si constaté | Facture de l’entreprise de nettoyage |
| Loyers ou charges impayés | Oui | Décompte détaillé des sommes dues |
| Régularisation de charges à venir | Provision de 20 % maximum | Solde à restituer après arrêté des comptes |
| Absence d’état des lieux d’entrée | Non, sauf preuve contraire | Le logement est présumé rendu en bon état |
Le dernier cas mérite d’être connu. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et le rendre de même. C’est alors au bailleur de prouver le contraire, ce qui est très difficile, comme le rappellent régulièrement les commissions de conciliation saisies sur ce fondement. La même logique s’applique au décompte des charges locatives : ce qui n’est pas justifié n’est pas dû.
La majoration de 10 % est automatique
Dès le premier jour de retard, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé. Sur un loyer de 800 euros, cela représente 80 euros par mois, sans qu’il soit nécessaire de la demander ni de prouver un préjudice.
Cette majoration se calcule sur le montant restant dû, pas sur le dépôt initial. Si le bailleur a restitué 400 euros sur 800 avec deux mois de retard, la majoration porte sur les 400 euros manquants. Elle cesse le jour du paiement complet.
Un seul cas la neutralise : le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur. Il est donc essentiel de la transmettre par écrit au moment de la remise des clés, et d’en garder la trace, au même titre que le calcul du loyer au prorata sur le mois de départ.
Réclamez dans le bon ordre
- Relance simple par courriel, dès le lendemain du délai. Beaucoup de retards relèvent de l’oubli ou d’un changement de gestionnaire, et se règlent en une semaine.
- Mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, si rien ne bouge sous quinze jours. Elle rappelle les textes, chiffre le montant dû et la majoration acquise, et fixe un délai de huit jours.
- Commission départementale de conciliation, gratuite, saisissable par simple lettre. Elle convoque les deux parties sous quelques semaines et débouche souvent sur un accord.
- Juge des contentieux de la protection, en dernier recours, sans avocat obligatoire et pour un litige jusqu’à 10 000 euros. La procédure est écrite et peu coûteuse.
Conservez systématiquement l’état des lieux d’entrée, celui de sortie, le bail, les quittances et l’accusé de remise des clés. Ce dossier suffit dans l’immense majorité des cas : les modèles de courriers et les coordonnées des commissions de conciliation figurent sur le site du réseau ANIL-ADIL, dont les conseils sont gratuits.
Anticipez dès l’état des lieux de sortie
La meilleure façon d’éviter le litige se joue le jour de la sortie. Photographiez chaque pièce, datées, avant la signature. Exigez que chaque réserve du bailleur soit écrite sur le document, et n’acceptez pas la mention « à chiffrer ultérieurement » sans préciser sur quoi elle porte.
Si vous n’êtes pas d’accord avec une observation, signez en portant la mention de votre désaccord plutôt que de refuser de signer : un refus de signature ouvre la porte à un constat d’huissier, dont les frais sont partagés. Ces réflexes valent aussi dans les configurations plus complexes, comme une colocation avec clause de solidarité, où chaque sortant doit sécuriser sa propre situation.
Ce que les locataires demandent le plus
Le bailleur peut-il retenir la caution pour la peinture ?
Seulement si l’état des lieux de sortie révèle une dégradation anormale, et après déduction de la vétusté. Des murs simplement défraîchis après plusieurs années d’occupation relèvent de l’usure normale, qui ne peut pas être facturée au locataire.
Que faire si le bailleur ne répond plus du tout ?
Envoyez une mise en demeure en recommandé à sa dernière adresse connue, puis saisissez la commission de conciliation. L’absence de réponse ne bloque pas la procédure : le juge peut statuer même si le bailleur ne se manifeste pas.
La majoration se demande-t-elle expressément ?
Elle est acquise de plein droit, mais il faut la chiffrer dans votre réclamation et la réclamer devant le juge le cas échéant. Mentionnez-la dès la mise en demeure : elle motive souvent un règlement rapide.
Combien de temps pour agir en justice ?
Trois ans à compter du jour où la restitution était due. Ce délai est confortable, mais plus on attend, plus les preuves et les interlocuteurs deviennent difficiles à retrouver.
Et si l’agence a fait faillite ?
Le débiteur reste le bailleur, pas l’agence. Les agences immobilières disposent par ailleurs d’une garantie financière obligatoire destinée à couvrir les fonds détenus pour le compte de tiers, dont les dépôts de garantie.
Un dépôt de garantie non restitué n’est donc jamais un bras de fer perdu d’avance : les délais sont courts, la sanction est automatique et la procédure gratuite. Encore faut-il avoir gardé les bons documents et transmis sa nouvelle adresse.
Autre litige locatif fréquent : le bruit de voisinage, procédure et preuves.
En amont, une autre question revient souvent : le bailleur peut-il augmenter le dépôt de garantie en cours de bail ? La réponse est non.
