Mon bailleur réclame un complément
Il n’y a pas de base légale en cours de bail, quel que soit le motif invoqué. Le chapitre sur la réponse à donner propose une formulation écrite qui suffit dans la plupart des cas.
Mon loyer vient d’être révisé
La révision annuelle par l’indice ne touche pas au dépôt de garantie. Les deux sommes n’ont aucun lien juridique une fois le bail signé.
Je passe du vide au meublé
C’est un nouveau bail, donc un nouveau dépôt possible, dans la limite de deux mois de loyer hors charges. Le précédent doit vous être restitué dans les règles.
La question revient souvent, et presque toujours dans le même contexte : un bailleur qui trouve son dépôt de garantie trop faible au regard du loyer actuel, ou après un incident dans le logement. La réponse tient en une phrase, mais elle mérite d’être détaillée pour savoir quoi écrire et quand.
Quel montant la loi autorise
Le plafond dépend du type de location.
| Type de bail | Dépôt maximal | Base de calcul |
|---|---|---|
| Logement vide, résidence principale | 1 mois | Loyer hors charges |
| Logement meublé, résidence principale | 2 mois | Loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun dépôt autorisé | — |
| Loyer payé d’avance sur plus de deux mois | Aucun dépôt autorisé | — |
Le montant figure au bail et ne se révise pas ensuite. Il n’est pas non plus indexé : contrairement au loyer, il ne suit aucun indice.
Peut-on l’augmenter en cours de bail ?
Non. Le montant est un élément du contrat signé, et un contrat de bail ne se modifie pas unilatéralement.
Les motifs invoqués reviennent souvent : le loyer a été révisé, un dégât est survenu, un animal est arrivé dans le foyer, un colocataire a changé. Aucun de ces motifs n’ouvre de droit à un complément de dépôt.
Un avenant signé par les deux parties pourrait théoriquement modifier le contrat, mais un locataire n’a aucune raison de l’accepter — et le plafond légal reste opposable de toute façon. Un avenant qui porterait le dépôt à trois mois sur un logement vide serait sans effet.
Le cas de l’animal mérite une précision : la loi interdit de refuser un animal domestique dans un logement d’habitation, sauf exception, et elle n’autorise pas davantage à facturer une garantie supplémentaire à ce titre.
Et au renouvellement du bail ?
La réponse est la même, et elle surprend davantage.
Quand un bail arrive à son terme et se reconduit, tacitement ou par un renouvellement exprès, il s’agit de la poursuite de la même relation locative. Le dépôt de garantie versé au départ reste acquis au même montant, même si le loyer a augmenté de plusieurs dizaines d’euros entre-temps.
C’est la raison pour laquelle, sur une location ancienne, on trouve fréquemment un dépôt bien inférieur à un mois de loyer actuel. Ce décalage est normal et ne constitue pas une irrégularité.
Le bailleur qui souhaite un dépôt aligné sur le loyer du marché n’a qu’une possibilité : attendre le départ du locataire et signer un nouveau bail avec le suivant.
Les trois cas où le montant change
Ils existent, mais ils supposent tous un contrat nouveau.
Un nouveau locataire. Changement complet de bail, donc dépôt recalculé sur le loyer en vigueur, dans la limite du plafond.
Un changement de nature du bail. Passage d’un logement vide à un meublé, ou d’un bail d’habitation à un bail mobilité : ce sont des contrats différents, avec leurs propres règles. Le précédent dépôt doit alors être restitué selon la procédure normale.
Une substitution de locataire en colocation. Le traitement dépend de la forme du contrat : bail unique avec clause de solidarité, ou baux individuels. C’est souvent entre colocataires que la somme circule, sans que le bailleur ne touche à rien — un point que nous détaillons dans notre page sur la clause de solidarité en colocation.
Comment répondre à une demande abusive
Un courrier suffit dans la quasi-totalité des cas, parce que la règle est claire et que peu de bailleurs insistent une fois qu’elle est rappelée par écrit.
Envoyez un recommandé avec accusé de réception mentionnant trois éléments : la date de signature du bail et le montant du dépôt qui y figure, le rappel que ce montant ne peut être modifié en cours de bail, et votre refus explicite de verser un complément.
Gardez le ton neutre. L’objectif n’est pas de gagner un débat mais de laisser une trace datée, utile si la somme venait à être retenue plus tard sur la restitution.
Si le bailleur persiste ou menace de ne pas renouveler le bail, la commission départementale de conciliation constitue l’étape suivante : saisine gratuite, sans avocat, et souvent efficace. Le même chemin vaut pour les litiges de charges ou de travaux, comme nous l’expliquons à propos du décompte de charges locatives à vérifier ligne par ligne.
Ce que le bailleur peut demander à la place
Un propriétaire inquiet sur la solvabilité de son locataire dispose d’autres leviers, parfaitement légaux, mais encadrés.
Il peut demander une caution solidaire — une personne qui s’engage à payer en cas de défaillance. Attention toutefois : cumuler une caution et une assurance loyers impayés est interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Il peut accepter une garantie publique de type dispositif de cautionnement gratuit, qui joue le rôle de garant pour les locataires éligibles.
Il peut souscrire une assurance loyers impayés, à sa charge, dont le coût ne se répercute pas sur le locataire.
En revanche, il ne peut exiger ni dépôt supérieur au plafond, ni versement d’avance de loyer au-delà des règles, ni les pièces justificatives interdites par la liste réglementaire au moment de la candidature.
Restitution : les délais et la pénalité
À la sortie, le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois quand l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il présente des différences justifiant des retenues.
Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Cette pénalité est automatique et se réclame sans formalité particulière.
Les retenues doivent être justifiées par des devis ou des factures, pas par une estimation vague. Et la vétusté ne peut pas être facturée au locataire : un revêtement usé par le temps normal d’occupation n’est pas une dégradation.
Une partie de la somme peut être conservée provisoirement pour la régularisation des charges de copropriété, dans la limite prévue par la loi, à condition que le bailleur en justifie. Le reste du mécanisme, délais compris, est détaillé dans notre page sur la caution non rendue et la majoration de 10 %.
Le dépôt de garantie est-il indexé sur le loyer ?
Non. Contrairement au loyer, il ne suit aucun indice et reste au montant inscrit au bail pendant toute la durée de la location.
Peut-on payer le dernier mois de loyer avec le dépôt ?
Non, ce sont deux sommes distinctes. Le loyer reste dû jusqu’au terme du préavis, et le dépôt se restitue après l’état des lieux de sortie.
Que se passe-t-il si le logement est vendu ?
Le bail se poursuit et la charge de restitution passe au nouveau propriétaire, qui reçoit le dépôt lors de la vente. Le locataire n’a aucune démarche à faire.
Un dépôt peut-il être demandé pour une location saisonnière ?
Oui, ce régime est différent : les plafonds des baux d’habitation ne s’appliquent pas aux locations de vacances, qui relèvent d’autres règles contractuelles.
Et si le bail ne mentionne aucun dépôt ?
Aucune somme n’est due. Un dépôt réclamé après coup, sans figurer au contrat, n’a pas de base.
Vérifiez le montant inscrit à votre bail : c’est lui qui fait foi jusqu’au dernier jour. Refusez par écrit tout complément demandé en cours de route. Et gardez copie de l’état des lieux d’entrée — c’est la seule pièce qui protège vraiment la restitution.
Service-public.fr, fiche sur le dépôt de garantie d’un logement loué : plafonds, délais de restitution et majoration de retard, consultée le 22 septembre 2026.
