Je loue un studio et je doute de sa taille
Mesurez la pièce principale et sa hauteur, puis passez-les dans l’outil plus bas.
Je m’apprête à louer un petit logement
Vérifiez les deux seuils avant de signer, et demandez la surface habitable, qui figure au bail.
Je suis en colocation
Tout dépend du bail, unique ou individuel. Les aides au logement ont leurs propres seuils.
Neuf mètres carrés. Le chiffre est connu, mais mal compris : il ne vise pas le logement entier, il ne suffit pas seul, et il a une alternative que beaucoup ignorent. La surface minimum d’un logement touche au mal-logement, car c’est dans les plus petites surfaces que se concentrent les locations indécentes.
La règle : 9 m² et 2,20 m, ou 20 m³
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit le logement décent, impose qu’un logement loué comme résidence principale comporte au moins une pièce principale répondant à l’une de ces deux conditions :
- une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ;
- ou un volume habitable d’au moins 20 m³.
La règle porte sur une pièce principale, pas sur l’ensemble du logement : un deux-pièces peut avoir une chambre plus petite. Elle vaut pour les locations de résidence principale et le bail mobilité, vides ou meublées. Et le règlement sanitaire départemental peut être plus strict, comme le rappelle la fiche officielle sur le logement à louer décent. Il se consulte en mairie.
La surface n’est qu’un des critères de décence. Un logement assez grand peut rester indécent pour une autre raison, comme un logement classé G au DPE.
Vérifier une pièce en trente secondes
L’alternative par le volume est la plus méconnue. Une pièce de 8 m² sous 2,60 m atteint 20,8 m³ : elle passe. Une pièce de 9,5 m² sous 2,10 m, elle, échoue sur la hauteur, et son volume de 19,95 m³ reste juste sous le seuil. Le calcul se fait donc au centimètre.
Saisissez la surface habitable et la hauteur sous plafond de la plus grande pièce.
Seuils du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, repris par service-public.fr au 24 septembre 2026. Surface habitable seulement, sans les parties sous 1,80 m.
| Pièce principale | Surface | Hauteur | Volume | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Studio classique | 12 m² | 2,50 m | 30 m³ | Décent sur ce critère |
| Petite pièce haute | 8 m² | 2,60 m | 20,8 m³ | Décent par le volume |
| Pièce basse | 9,5 m² | 2,10 m | 19,95 m³ | Non décent |
| Chambre de service | 7 m² | 2,70 m | 18,9 m³ | Non décent |
Ce qui compte dans la surface, et ce qui n'y entre pas
La surface qui compte est la surface habitable du Code de la construction et de l'habitation : le plancher construit, moins les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures.
En sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas non chauffées, dépendances, et toute partie sous 1,80 m de hauteur. Une véranda chauffée compte.
Ce n'est pas la surface loi Carrez des ventes en copropriété, qui ne retient pas les mêmes éléments ; voir notre article sur la surface loi Carrez
Le piège des pièces mansardées. Une chambre de 12 m² au sol peut n'en compter que 8 une fois retirées les parties sous 1,80 m. Et c'est sur cette surface réduite que se calcule le critère de décence.
Colocation et aides au logement : d'autres seuils
Avec un bail commun à tous les colocataires, la règle est celle d'une location classique. La solidarité entre colocataires relève d'autres règles, présentées dans notre point sur la clause de solidarité en colocation.
Avec un bail individuel par colocataire, chaque chambre doit atteindre 9 m² et 20 m³, pièces communes non comprises.
Les aides au logement ajoutent un seuil propre, qui porte sur la surface totale. Pour que des colocataires ouvrent droit à l'aide personnelle au logement, le logement doit offrir au moins 16 m² de surface habitable pour deux personnes, puis 9 m² de plus par colocataire supplémentaire.
Chambres de bonne, combles, sous-sols : les cas limites
La chambre de bonne. Sous 9 m², elle ne se loue en résidence principale que si son volume atteint 20 m³, ce qui suppose un plafond haut, rare sous les toits.
Les combles aménagés. Seule compte la partie à 1,80 m ou plus.
Les sous-sols et les caves. Ils sont exclus de la surface habitable, et le Code de la santé publique interdit de mettre à disposition aux fins d'habitation des locaux impropres par nature à cet usage. Ce sont souvent les logements proposés par des marchands de sommeil.
Logement trop petit : que peut faire le locataire ?
Un logement sous le seuil n'annule pas le bail, mais le locataire peut exiger la mise en conformité à tout moment.
- Mettre en demeure le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant les mesures relevées.
- Attendre deux mois. Sans réponse ou en cas de désaccord, la voie judiciaire s'ouvre.
- Tenter une conciliation, gratuite, devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Elle n'est pas obligatoire.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Pour une surface, les travaux sont limités : la solution passe souvent par une baisse de loyer. La caisse qui verse une aide au logement peut aussi constater la non-décence. Pour être aidé dans ces démarches, l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) renseigne gratuitement.
Questions fréquentes
Quelle est la surface minimum pour louer un logement ?
Le logement doit comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou d'un volume habitable d'au moins 20 m³. Il vaut pour les résidences principales louées, vides ou meublées.
Peut-on louer un studio de 8 m² ?
Seulement si son volume habitable atteint 20 m³, soit une hauteur moyenne d'au moins 2,50 m pour 8 m². Sinon, il ne peut pas être loué comme résidence principale.
Comment mesurer la hauteur sous plafond ?
Du sol fini au plafond fini, en plusieurs points de la pièce. Sous un plafond mansardé, tracez au sol la limite des 1,80 m : seule la partie au-delà entre dans la surface habitable.
Le bail doit-il indiquer la surface du logement ?
Oui, la loi du 6 juillet 1989 impose de mentionner la surface habitable dans le bail. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle.
Un logement trop petit donne-t-il droit à une baisse de loyer ?
Le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement tant que le logement n'est pas mis en conformité. Il faut d'abord mettre le bailleur en demeure, puis attendre deux mois avant de saisir le juge des contentieux de la protection.
Mesurez la pièce principale et sa hauteur, en excluant tout ce qui passe sous 1,80 m. Si ni les 9 m² sous 2,20 m ni les 20 m³ ne sont atteints, adressez une mise en demeure écrite au bailleur. Et avant de signer un bail pour un petit logement, exigez la surface habitable par écrit.
Service-public.fr, fiche « Logement à louer décent » (F2042) : surface et volume minimum, colocation, espaces exclus de la surface habitable et procédure en cas de non-décence, consultée le 24 septembre 2026. Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
