Un arrêté de mise en péril est un acte du maire qui impose des mesures à un immeuble dont la solidité n’est plus assurée. Il peut aller de simples réparations à l’interdiction d’habiter, voire à la démolition. Voici qui déclenche la procédure, dans quels délais, et ce que cela change pour le propriétaire comme pour les occupants.
Arrêté de péril et arrêté de mise en sécurité : un seul dispositif
C’est le même dispositif sous un autre nom. L’ordonnance du 16 septembre 2020 a regroupé les polices des immeubles et créé une police de la sécurité et de la salubrité, en remplacement des procédures spéciales existantes. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2021. Les arrêtés de péril pris avant cette date restent soumis à la réglementation antérieure.
Le péril est caractérisé quand les murs, bâtiments ou édifices n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers. Le maire, ou le président de l’intercommunalité le cas échéant, est compétent pour la sécurité des personnes : défaut de solidité des bâtiments, équipements communs défectueux d’un immeuble collectif, matières explosives ou inflammables entreposées.
Qui peut signaler un péril, et à qui ?
Toute personne qui connaît des faits révélant un péril doit le signaler au maire, par tous moyens. Un voisin, un locataire, un passant, un syndic : le signalement n’est pas réservé au propriétaire. Il s’adresse à la mairie ou, selon l’organisation locale, au président de l’intercommunalité.
Le maire fait alors intervenir les services municipaux ou intercommunaux. Il peut faire procéder à toutes les visites utiles. Quand les lieux sont à usage d’habitation, même partiel, elles ne peuvent avoir lieu qu’entre 6 heures et 21 heures. Si l’occupant s’y oppose, ou si la personne qui peut autoriser l’accès n’a pas été joignable, il faut l’autorisation du juge des libertés et de la détention.
Les étapes de la procédure ordinaire
La procédure respecte un ordre précis. Chaque étape donne un délai à la personne qui devra exécuter les mesures, propriétaire ou titulaire de droits réels immobiliers.
| Étape | Ce qui se passe | Délai ou seuil |
|---|---|---|
| 1. Rapport | Les services constatent la situation et établissent un rapport mis à disposition du propriétaire | Observations possibles sous 1 mois minimum |
| 2. Copropriété | Information du syndicat des copropriétaires, en la personne du syndic, pour les parties communes | Observations du syndic sous 2 mois minimum |
| 3. Contradictoire | Procédure contradictoire ; les occupants sont informés par courrier, remise contre signature ou affichage sur la façade | Avant tout arrêté |
| 4. Arrêté de mise en sécurité | Le maire fixe les mesures, le délai et les conséquences d’un retard | Délai d’exécution de 1 mois minimum après notification |
| 5. Mainlevée | Le maire constate les travaux et lève l’arrêté | Notifiée et publiée au fichier immobilier |
Si l’adresse de la personne concernée est inconnue, ou si elle n’est pas identifiable, l’information est affichée à la mairie et sur la façade de l’immeuble. Même règle pour la notification de l’arrêté.
Que se passe-t-il en cas de péril imminent ?
Quand le danger est immédiat, le maire peut demander au tribunal administratif la désignation d’un expert, avant même de prendre l’arrêté. L’expert se prononce dans un délai de 24 heures à partir de sa désignation. Il examine les bâtiments, y compris les bâtiments mitoyens, dresse un constat de leur état et propose des mesures pour mettre fin au danger.
Si son rapport conclut à un danger imminent, le maire engage la procédure d’urgence. Il ordonne alors par arrêté, sans procédure contradictoire préalable, les mesures indispensables pour faire cesser le danger, dans un délai qu’il fixe.
La démolition complète reste le dernier recours, quand aucune autre mesure n’écarte le danger. Elle doit être autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé. Si les mesures indispensables ne sont pas exécutées dans le délai, le maire les fait exécuter d’office.
Ce que l’arrêté peut ordonner
À la fin de la procédure contradictoire, le maire choisit parmi quatre familles de mesures, selon les circonstances.
- Réparer ou prendre toute autre mesure propre à remédier à la situation, y compris pour préserver la solidité des bâtiments mitoyens.
- Démolir tout ou partie de l’immeuble, seulement s’il n’existe aucun moyen technique de remédier au péril ou si la remise aux normes coûterait plus cher qu’une reconstruction.
- Faire cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation.
- Interdire d’habiter, d’utiliser ou d’accéder aux lieux, temporairement ou définitivement. L’interdiction définitive obéit à la même condition que la démolition.
L’arrêté précise toujours le délai d’exécution, qui ne peut pas être inférieur à 1 mois à compter de la notification, et les conséquences d’un retard : astreinte par jour, exécution d’office des travaux aux frais de la personne tenue de les faire. Les mesures prescrites s’imposent sous peine de sanctions pénales.
Locataire : le loyer est-il dû et qui loge les occupants ?
L’arrêté a des conséquences directes pour les occupants en place : baux, loyers, hébergement ou relogement. Dès la notification, les locaux vacants ne peuvent plus être loués, mis à disposition ni occupés pour quelque usage que ce soit.
Quand l’arrêté comporte une interdiction définitive d’habiter, les baux continuent de produire leurs effets, mais le loyer cesse d’être dû. La cessation démarre au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la notification, ou de l’affichage, et dure jusqu’au 1er jour du mois qui suit la notification de la mainlevée. Les sommes versées à tort doivent être restituées ou déduites des loyers à nouveau dus.
| Cas | Obligation de la personne tenue des mesures | Durée ou montant |
|---|---|---|
| Interdiction temporaire d’habiter | Assurer l’hébergement décent des occupants selon leurs besoins et possibilités | Jusqu’à la fin des travaux, puis le maire assure le retour dans l’ancien logement |
| Interdiction définitive d’habiter | Assurer le relogement et verser une indemnité de réinstallation | 3 mois du nouveau loyer |
| Trois offres de relogement refusées | Recours possible devant le tribunal judiciaire pour résilier le bail | 3 offres refusées |
| Éviction supérieure à 3 ans | Considérée comme définitive | Au-delà de 3 ans |
Si le propriétaire ne respecte pas son obligation, le maire prend les dispositions nécessaires et le coût est mis à la charge du propriétaire. Les occupants qui sont restés faute d’offre adaptée sont des occupants de bonne foi, qui ne peuvent pas être expulsés. Pour le cadre général d’un départ forcé, lisez qui doit reloger en cas d’expulsion.
Propriétaire : astreinte, travaux d’office et sanctions
Une mesure non exécutée dans le délai expose à une astreinte fixée par arrêté du maire, qui ne peut pas dépasser 1 000 € par jour de retard. Le maire tient compte de l’ampleur des mesures et des conséquences de leur non-exécution. L’astreinte est due depuis la notification de l’arrêté qui la prononce, jusqu’à l’exécution complète. Le recouvrement est engagé à la fin de chaque trimestre.
Le maire peut aussi faire exécuter les mesures d’office, aux frais de la personne qui devait les réaliser, en motivant sa décision. Il peut exonérer en tout ou partie quand l’impossibilité d’exécuter est établie. Un bien devenu vacant après la notification n’efface pas l’obligation : la personne tenue reste obligée dans le délai fixé.
Se libérer de ces charges reste possible. Le propriétaire peut conclure un bail à réhabilitation, un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant rente viagère, à charge pour le preneur ou le débirentier d’exécuter les travaux et d’assurer, si nécessaire, l’hébergement des occupants.
Et quand l’immeuble est en copropriété ?
Si les désordres touchent les seules parties communes, la procédure est menée avec le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui informe immédiatement les copropriétaires et les occupants. Les copropriétaires sont alors redevables de l’astreinte. Pour comprendre qui paie quoi dans un tel cas, consultez notre page sur les charges de copropriété.
Quand certains copropriétaires ne financent pas les travaux, la défaillance est caractérisée si, mis en demeure par le syndic, ils n’ont pas répondu aux appels de fonds ou seulement en partie dans les 15 jours. Le syndic en informe le maire avec une attestation de défaillance. Le maire dispose d’un mois pour se substituer aux défaillants. Si tous le sont, la substitution est impossible, mais l’exécution d’office reste ouverte.
Péril et insalubrité : deux procédures distinctes
Le péril porte sur la solidité du bâti, pas sur son état d’insalubrité, qui relève d’une procédure distincte. Les deux peuvent coexister dans un même immeuble. Un logement peut être sain mais fragile, ou solide mais humide, envahi de moisissures et sans équipements.
Pour les situations d’insalubrité et de non-décence, d’autres pages détaillent les critères et les recours : le logement décent, seuil par seuil, le nettoyage d’un logement insalubre et la conduite à tenir face à un marchand de sommeil.
La mainlevée : la fin de l’arrêté
C’est le maire qui constate la réalisation des mesures prescrites et leur date d’achèvement. Quand elles ont été exécutées dans le délai, il prend un arrêté de mainlevée, notifié à la personne qui les a exécutées et publié au fichier immobilier ou au livre foncier. Le propriétaire doit informer le maire de la réalisation des travaux pour mettre fin à l’astreinte.
Qui peut demander un arrêté de péril ?
Personne ne le demande formellement : toute personne qui connaît un péril le signale au maire, qui décide de lancer la procédure après constat de ses services. Le signalement est libre, par tous moyens.
Combien de temps a le propriétaire pour faire les travaux ?
L’arrêté fixe le délai, qui ne peut pas être inférieur à 1 mois à partir de la notification. Avant l’arrêté, le propriétaire peut aussi présenter ses observations dans un délai minimal de 1 mois après la mise à disposition du rapport.
Le locataire doit-il continuer à payer son loyer ?
Pas si l’arrêté interdit définitivement d’habiter : le loyer cesse d’être dû dès le premier jour du mois qui suit la notification. En cas d’interdiction temporaire, le propriétaire doit assurer l’hébergement.
Quel est le montant maximal de l’astreinte ?
L’astreinte est fixée par arrêté du maire et ne peut pas dépasser 1 000 € par jour de retard. Elle court de la notification de l’arrêté qui la prononce jusqu’à l’exécution complète des mesures.
Le maire peut-il faire démolir l’immeuble ?
Oui, mais seulement si aucun moyen technique ne permet de remédier au péril ou si les travaux coûteraient plus cher qu’une reconstruction. En urgence, il lui faut en plus un jugement du président du tribunal judiciaire statuant en référé.
Un arrêté de péril et un arrêté d’insalubrité, est-ce pareil ?
Non. Le péril concerne la solidité du bâtiment, l’insalubrité les conditions sanitaires du logement. Les deux procédures sont distinctes et peuvent s’appliquer ensemble sur un même immeuble.
Si vous recevez un rapport ou un arrêté, notez la date de notification : elle fait courir le délai d’au moins 1 mois, l’astreinte et la suspension du loyer. Écrivez au maire pour présenter vos observations avant l’échéance, et conservez chaque courrier.
Service-Public.fr, « Habitat menaçant ruine (en péril) », fiche vérifiée le 12 juillet 2024 par la Direction de l’information légale et administrative.
