Logement décent : tous les critères, seuil par seuil

La décence n’est pas une appréciation de confort. C’est une liste de conditions écrites, opposables, que tout bailleur doit remplir avant de remettre les clés. Un logement peut être vétuste, mal agencé ou bruyant sans être indécent ; il peut aussi être refait à neuf et rester indécent parce qu’il manque une ventilation ou un garde-corps. Le tri se fait critère par critère.

Que recouvre exactement la notion de décence ?

Le texte de référence est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’applique à toute location constituant la résidence principale du locataire : logement vide, logement meublé, colocation, location d’un logement social. Il vaut aussi pour les logements loués à titre de résidence principale dans le parc privé ancien, sans condition d’ancienneté du bâti.

Trois points en découlent, souvent mal compris.

D’abord, la décence est une obligation du bailleur, et non une option négociable. Une clause de bail par laquelle le locataire renoncerait à s’en prévaloir, ou accepterait le logement « en l’état », est réputée non écrite. Le loyer modéré ne change rien à l’affaire : un logement bon marché doit être décent au même titre qu’un autre.

Ensuite, l’obligation est continue. Elle ne s’apprécie pas seulement à l’entrée dans les lieux mais pendant toute la durée du bail. Une chaudière qui cesse de fonctionner en janvier, une infiltration qui apparaît au bout de deux ans, un réseau électrique qui se dégrade : chacun de ces événements peut faire basculer un logement décent dans l’indécence.

Enfin, les critères se cumulent. Il n’existe pas de compensation entre eux. Une belle hauteur sous plafond ne rattrape pas l’absence d’eau chaude, et un logement parfaitement équipé reste indécent s’il fait 8 m².

Surface, volume, hauteur : les seuils qui font foi

C’est le critère le plus souvent cité, et le plus souvent mal appliqué. Le décret pose une alternative, pas un cumul.

Le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 m³. Autrement dit, une pièce mansardée de 2,05 m sous plafond peut être décente si son volume atteint 20 m³, même si la hauteur réglementaire de 2,20 m n’est pas tenue partout.

Le piège se situe dans la définition de la surface habitable. Elle exclut les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons et vérandas. Une surface annoncée dans une annonce n’est donc pas nécessairement la surface habitable retenue par le juge. Nous avons détaillé ce calcul et ses cas limites dans notre article sur la surface minimum d’un logement loué.

Un dernier point mérite attention en colocation. La surface s’apprécie pour le logement pris dans son ensemble lorsque le bail est unique, mais chaque chambre doit atteindre 9 m² ou 20 m³ lorsque les colocataires signent des baux séparés. Cette distinction change complètement l’analyse d’une grande maison divisée.

Assurer la sécurité physique des occupants

Le décret énumère ce qui doit protéger l’occupant d’un dommage corporel. Cinq exigences structurent cette famille de critères.

• Le gros œuvre doit être clos et couvert, et protéger le logement contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Une toiture qui fuit, un mur qui laisse passer la pluie, un plancher qui cède relèvent directement de ce point.
• Les menuiseries extérieures et la couverture doivent assurer la même étanchéité. Une fenêtre qui ne ferme plus n’est pas un détail d’usage.
• Les garde-corps des escaliers, balcons, fenêtres et loggias doivent exister et être en bon état. Leur absence est l’un des motifs d’indécence les plus fréquemment retenus.
• Les réseaux de gaz et d’électricité et leurs équipements doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage. Un tableau sans disjoncteur différentiel, des fils apparents, une arrivée de gaz par tuyau souple périmé suffisent à caractériser le défaut.
• Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des pièces où fonctionne un appareil à combustion doivent permettre une évacuation correcte des produits de combustion.

À ces exigences s’ajoute un point qui échappe souvent au bailleur : l’obligation d’installer un détecteur de fumée normalisé, à sa charge, même si l’entretien revient ensuite à l’occupant. Ce n’est pas un critère de décence à proprement parler, mais son absence est systématiquement relevée lors d’un constat.

Santé, ventilation, éclairement

La seconde famille de critères vise ce qui rend un logement inhabitable sans être immédiatement dangereux. Elle est plus délicate à établir, car elle suppose souvent un constat technique.

Les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risque manifeste pour la santé. Concrètement, deux substances sont visées en priorité : le plomb des anciennes peintures, repéré par le constat de risque d’exposition au plomb dans les immeubles antérieurs à 1949, et l’amiante dégradée et accessible.

La ventilation doit permettre un renouvellement d’air adapté aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements. Une grille d’aération bouchée, une ventilation mécanique arrêtée, une pièce humide sans extraction entrent dans ce cadre. L’humidité chronique avec moisissures est d’ailleurs le motif d’indécence le plus fréquent en pratique.

L’éclairement naturel doit être suffisant dans les pièces principales, et les ouvertures doivent donner sur l’air libre ou sur un volume vitré donnant sur l’air libre. Une chambre borgne, éclairée uniquement par une verrière intérieure ou un puits de lumière fermé, ne satisfait pas ce critère.

L’absence de nuisibles est venue compléter cette liste avec la loi du 23 novembre 2018. Le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites : punaises de lit, blattes, rongeurs. Le bailleur doit remettre un logement exempt d’infestation et, en cours de bail, la charge du traitement dépend de l’origine de l’infestation.

Les équipements obligatoires, pièce par pièce

Le décret dresse une liste fermée. Chacun de ces équipements doit être présent, en bon état de fonctionnement, et adapté à un usage normal.

1. Un chauffage adapté aux caractéristiques du logement, avec ses dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion. Un appareil d’appoint mobile ne remplit pas cette condition.
2. Une alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses occupants.
3. Une évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes, munie d’un système empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson, avec un évier raccordé à l’eau chaude et froide et à une évacuation.
5. Une installation sanitaire intérieure comprenant des toilettes séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, baignoire ou douche, alimenté en eau chaude et froide et aménagé de manière à garantir l’intimité.
6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès, ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Un aménagement existe pour les logements d’une seule pièce : les toilettes peuvent être situées à l’extérieur du logement, à condition de se trouver dans le même bâtiment et d’être facilement accessibles. C’est la seule dérogation prévue, et elle ne concerne ni la douche ni l’évier.

L’assurance du locataire n’entre pas dans cette liste, mais elle en est le pendant : un logement décent n’exonère pas l’occupant de ses propres obligations, que nous avons détaillées dans notre article sur l’assurance habitation du locataire.

Depuis quand la performance énergétique entre-t-elle en jeu ?

C’est l’évolution majeure de la décennie, et elle se déploie par paliers. Deux mécanismes distincts coexistent, que l’on confond souvent.

Le premier est un seuil de consommation. Depuis le 1er janvier 2023 en France métropolitaine, un logement dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an n’est pas décent. Ce seuil vise les logements les plus énergivores, ceux que le diagnostic classe tout en bas de l’échelle G.

Le second est un calendrier par classe du diagnostic de performance énergétique. Il interdit progressivement la mise en location, pour les nouveaux baux et les renouvellements, des logements les moins performants.

Une précision utile pour les locataires en place : l’échéance ne met pas fin au bail en cours et n’autorise pas le locataire à cesser de payer son loyer. Elle lui donne en revanche un levier pour exiger des travaux, comme nous l’expliquons dans notre article sur ce que change l’interdiction de louer un logement classé G.

Faire constater l’indécence et obtenir des travaux

La procédure est graduée, et l’ordre des étapes compte autant que leur contenu.

Première étape, la demande écrite. Le locataire adresse au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les manquements constatés, critère par critère, et demandant leur mise en conformité dans un délai raisonnable. Deux mois constituent un repère usuel. Les photographies datées, les relevés d’humidité et les courriers antérieurs se joignent à ce courrier.

Deuxième étape, l’appui d’un tiers. Sans réponse, plusieurs voies s’ouvrent en parallèle. La caisse d’allocations familiales ou la mutualité sociale agricole, si une aide au logement est versée, peut conserver le montant de l’allocation et le consigner tant que les travaux ne sont pas réalisés, pour une durée de dix-huit mois prolongeable de six mois. Le service communal d’hygiène et de santé, ou l’agence régionale de santé, peut réaliser une visite et établir un rapport. Une association de défense des locataires accompagne utilement cette phase.

Troisième étape, la conciliation. La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement. Elle rend un avis dans un délai de deux mois. Sa saisine ne coûte rien et fait souvent bouger un bailleur passif, mais elle n’a pas de pouvoir contraignant.

Quatrième étape, le juge. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire peut ordonner les travaux, assortis d’une astreinte par jour de retard, réduire le loyer, suspendre son paiement ou autoriser sa consignation, et accorder des dommages et intérêts. Il peut aussi suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Un réflexe à éviter absolument : cesser de payer le loyer de sa propre initiative. Seul le juge peut en décider. Un locataire qui s’arrête de payer s’expose à une procédure de résiliation qui réduit à néant sa demande de travaux. La même logique de preuve datée vaut pour d’autres litiges du bail, du bruit de voisinage à la restitution du dépôt de garantie.

Décence, insalubrité, péril : ne pas confondre

Trois régimes juridiques se superposent, et les confondre fait perdre du temps.

La décence relève du droit privé du bail. Elle oppose un locataire à son bailleur, se règle entre eux ou devant le juge civil, et ne fait intervenir aucune autorité administrative. C’est le régime décrit dans cet article.

L’insalubrité relève du code de la santé publique. Elle vise un danger pour la santé des occupants ou des voisins, et se traduit par un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité, qui peut prescrire des travaux, interdire l’habitation à titre temporaire ou définitif, et déclencher une obligation de relogement à la charge du propriétaire. Pour aller plus loin, nettoyer un logement insalubre étape par étape explique ce qui revient au locataire et ce qui relève du bailleur.

La mise en sécurité, qui a remplacé l’ancien péril, relève du pouvoir de police du maire. Elle vise un risque pour la sécurité, souvent structurel : mur menaçant ruine, plancher instable, garde-corps effondré.

Ces régimes se cumulent sans s’exclure. Un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité est nécessairement indécent, et le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté. À l’inverse, un logement indécent n’est pas toujours insalubre : la grande majorité des situations se règlent sans aucune intervention de l’administration. Notre rubrique repères rassemble les articles consacrés à ces procédures.

Avant tout courrier, dressez la liste des critères manquants en reprenant le décret point par point, et datez chaque preuve : photographie, relevé, échange écrit. Un dossier qui nomme le critère précis et sa référence obtient des travaux bien plus vite qu’une lettre qui décrit un logement « en mauvais état ».