Locataire de plus de 80 ans : congé et protections

Un locataire de plus de 80 ans ne peut pas être mis dehors du seul fait de son âge, mais il n’est pas non plus à l’abri de tout. La protection prévue par la loi du 6 juillet 1989 commence à 65 ans et ne joue que si les revenus restent sous un plafond. Elle empêche le propriétaire de refuser le renouvellement du bail sans proposer un relogement.

Peut-on expulser un locataire de plus de 80 ans ?

Il faut distinguer deux situations qui n’ont pas les mêmes règles. Dans la première, le propriétaire donne congé à la fin du bail pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux : c’est là que la protection liée à l’âge s’applique. Dans la seconde, il demande la résiliation du bail parce que le locataire ne respecte pas ses obligations, par exemple en cessant de payer le loyer : l’âge ne bloque pas la procédure, qui passe par le juge. L’« âge de 80 ans » n’apparaît dans aucun texte ; c’est la formulation que les internautes tapent, alors que le seuil légal est 65 ans.

Si votre situation relève plutôt d’une expulsion déjà engagée, lisez d’abord qui doit reloger, et quand en cas d’expulsion.

Les conditions de la protection

Le service-public.gouv.fr distingue trois cas de figure. Pour le locataire âgé, deux conditions se cumulent, appréciées chacune à une date précise.

• Avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du bail.
• Avoir perçu, sur les 12 mois qui précèdent la notification du congé, des revenus inférieurs aux plafonds fixés par la loi.
• Du côté du propriétaire : ne pas se trouver lui-même dans l’une des situations d’exception décrites plus bas.

Un locataire de moins de 65 ans peut aussi être protégé s’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans à la date d’échéance, avec le même plafond de revenus pour l’ensemble des habitants du logement. Quand le locataire est protégé, le bail se renouvelle automatiquement à son échéance.

Plafonds de ressources : les montants à connaître

De nombreux sites parlent encore d’un plafond de 1,5 fois le SMIC. La page officielle de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er juin 2026, donne désormais des montants par composition du foyer et par zone. Voici ceux d’une personne seule et d’un couple.

Ces montants sont révisés : vérifiez toujours la page officielle à la date de votre congé. Pour situer ces revenus parmi les logements aidés, voyez aussi qui a droit à un logement à loyer modéré.

Comment les ressources sont comptées

Le calcul prête à confusion avec l’avis d’imposition. Dans un arrêt du 24 octobre 2024 (3e chambre civile, n° 23-18.067), la Cour de cassation a retenu les ressources perçues au cours des 12 mois qui précèdent la délivrance du congé, et écarté le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition. Gardez donc les relevés de pension, les versements de retraite complémentaire et les autres justificatifs de ces 12 mois.

Ce que le propriétaire peut faire, et quand

En principe, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail, et pour trois raisons : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou un motif légitime et sérieux, par exemple une faute du locataire ou de gros travaux. Les délais figurent dans le tableau ci-dessous.

Les jours fériés et les week-ends comptent dans le délai. Le congé doit aussi être délivré dans les formes : une lettre simple, par exemple, ne suffit pas, et le locataire peut contester un congé dont le motif n’est pas indiqué ou qui n’a pas été adressé à tous les locataires.

Quand la protection ne joue pas

La protection disparaît quand le propriétaire est une personne physique dans l’une de ces situations :

• il a lui-même plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
• ses revenus sont inférieurs aux mêmes plafonds à la date où le locataire reçoit la lettre de congé ;
• il propose au locataire, pendant le préavis, un relogement à proximité.

La Cour de cassation l’a rappelé le 28 janvier 2016 (n° 14-26418) : l’interdiction de refuser le renouvellement ne s’applique pas quand le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

L’offre de relogement : proximité et calendrier

L’offre doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire. Elle est considérée comme proche si le logement se situe dans le même arrondissement, un arrondissement limitrophe ou une commune limitrophe de l’arrondissement, pour les communes divisées en arrondissements. Pour les communes divisées en cantons, elle se situe dans le même canton ou un canton limitrophe. Dans les autres cas, le rayon maximal est de 5 km.

Le propriétaire n’est pas tenu de joindre l’offre à la lettre de congé. Dans l’arrêt du 28 janvier 2016, la Cour de cassation juge qu’il suffit qu’elle soit faite pendant le préavis ; elle envisage même qu’elle puisse être présentée le dernier jour, quand le locataire a tardé à faire connaître ses ressources. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 26 mai 2023 (n° 2023-1050 QPC), a jugé que cette obligation de relogement à proximité est conforme à la Constitution, même dans un secteur tendu, tout en rappelant que le propriétaire garde la possibilité de vendre ou de demander la résiliation en cas de manquement.

Loyers impayés et manquements : l’âge ne suffit pas

Le propriétaire qui demande la résiliation pour loyers impayés, troubles de voisinage ou dégradations ne passe pas par le congé : il saisit le juge. L’âge du locataire ne bloque pas cette procédure, et seul un commissaire de justice peut mettre l’expulsion à exécution. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution d’une expulsion sans empêcher le propriétaire de saisir le juge ; une décision rendue pendant cette période est reportée à la fin de la trêve.

Avant d’en arriver là, les aides au logement peuvent alléger la charge : consultez les conditions de l’APL, et en cas de menace imminente, la page sur le logement en urgence. Le recours DALO reste ouvert dans les conditions décrites dans notre dossier.

Contester un congé en trois étapes

1. Envoyer au propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception, qui expose les faits : âge, revenus des 12 derniers mois, absence d’offre de relogement.
2. En cas de désaccord, tenter une conciliation : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice, gratuits, ou médiateur civil, payant. Si le litige porte sur 5 000 € ou moins, cette étape est obligatoire avant de saisir le juge.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement.

Le congé peut notamment être contesté quand la lettre ne contient pas les informations obligatoires, quand elle est envoyée par lettre simple, quand le délai est insuffisant, quand le locataire est protégé ou quand le congé est frauduleux.

Dès la réception du congé

• Noter la date de réception de la lettre : elle sert à calculer le délai de 6 ou de 3 mois et la période des 12 mois de revenus.
• Réunir les justificatifs de revenus de ces 12 mois, pour toutes les personnes qui vivent dans le logement.
• Vérifier la date d’échéance du bail et l’âge à cette date.
• Informer le propriétaire par écrit de sa situation d’âge et de ressources.
• Contacter l’Adil de son département ou un conciliateur avant de répondre sur le fond.

Et si c’est le locataire âgé qui veut partir ?

Le préavis du locataire est normalement de trois mois pour un logement vide hors zone tendue. La loi du 6 juillet 1989 autorise toutefois un locataire de plus de 60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile à ne donner qu’un mois de préavis. Pour les règles sur le départ, consultez les repères de calcul du loyer au prorata et remise des clés.

Questions fréquentes

Si vous recevez un congé ou si un proche âgé en reçoit un, notez la date de réception, rassemblez les revenus des 12 derniers mois et comparez-les au tableau ci-dessus avant toute réponse. Faites-vous ensuite accompagner par l’Adil de votre département, qui renseigne sur ces règles.