À la date anniversaire du bail, le loyer bouge de quelques euros, et ce mouvement suit un seul repère : l’indice de référence des loyers. Au 2e trimestre 2026, il progresse de 1,15 % sur un an. Un loyer de 750 euros peut donc monter de 8,64 euros par mois, pas davantage. Encore faut-il savoir quel indice lire, à quelle date, et quand la hausse est interdite.
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
L’IRL est un indice calculé par l’Insee. Il correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Sa formule actuelle date de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat ; sa base 100 remonte au 4e trimestre 1998.
Il ne dit rien du marché locatif. Il ne mesure pas les loyers pratiqués dans une ville, mais l’inflation que subissent les ménages. Son rôle est de servir de plafond : pendant le bail, un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer plus vite que lui.
Depuis 2022, il existe trois IRL. Pendant la poussée d’inflation, la loi a plafonné la hausse à 3,5 % en métropole, et plus bas en Corse et outre-mer. Les séries ont divergé : au 2e trimestre 2026, l’IRL vaut 148,37 en métropole, 146,22 en Corse et 146,94 outre-mer, avec la même variation annuelle.
Les derniers IRL publiés, trimestre par trimestre
Le tableau des dix derniers indices pour la métropole, à consulter avant de réviser un loyer :
| Trimestre | Valeur de l’IRL | Variation sur un an | Publication par l’Insee |
|---|---|---|---|
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % | 10 juillet 2026 |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % | 15 avril 2026 |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % | 15 janvier 2026 |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % | 15 octobre 2025 |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | +1,04 % | 11 juillet 2025 |
| 1er trimestre 2025 | 145,47 | +1,40 % | Avril 2025 |
| 4e trimestre 2024 | 144,64 | +1,82 % | Janvier 2025 |
| 3e trimestre 2024 | 144,51 | +2,47 % | Octobre 2024 |
| 2e trimestre 2024 | 145,17 | +3,26 % | Juillet 2024 |
| 1er trimestre 2024 | 143,46 | +3,50 % | Avril 2024 |
La tendance est nette : après deux années au plafond, l’indice est retombé sous 1 % en 2025, avant de remonter légèrement au printemps 2026.
Calendrier : quand l’IRL est-il publié ?
L’Insee publie l’indice quatre fois par an, vers le milieu du mois qui suit la fin de chaque trimestre : mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre. Le Journal officiel le reprend un ou deux jours plus tard. Le prochain, celui du 3e trimestre 2026, est attendu à la mi-octobre 2026.
Pour votre bail, une seule question compte : quel trimestre sert de référence ? Si le contrat l’indique, c’est celui-là, chaque année. S’il ne dit rien, on retient le dernier indice publié à la date de signature.
Calculer une révision de loyer, exemple chiffré
Le calcul demande trois éléments : le loyer mensuel hors charges en cours, l’indice du trimestre de référence de l’année, et l’indice du même trimestre un an plus tôt.
Prenons un bail signé le 1er avril 2025, loyer de 750 euros hors charges, sans trimestre précisé. Le dernier indice publié ce jour-là est celui du 4e trimestre 2024, soit 144,64. À la date anniversaire, le 1er avril 2026, l’indice du 4e trimestre 2025 est connu : 145,78.
- On divise le nouvel indice par l’ancien : 145,78 ÷ 144,64 = 1,00788.
- On multiplie le loyer par ce coefficient : 750 × 1,00788.
- On arrondit au centime : le nouveau loyer est de 755,91 euros, soit 5,91 euros de plus par mois.
Deux précisions. Si un complément de loyer existe, il s’ajoute au loyer de base avant le calcul. Les charges, en revanche, ne suivent pas l’IRL : elles se régularisent sur les dépenses réelles, ce qui justifie de vérifier le décompte de charges chaque année. Enfin, la révision ne touche pas au dépôt de garantie, qui reste figé pendant tout le bail.
Pour les baux dont la référence est le 2e trimestre, la hausse de l’été 2026 donne ceci :
| Loyer hors charges | Loyer révisé | Hausse par mois | Hausse sur un an |
|---|---|---|---|
| 500 € | 505,76 € | +5,76 € | +69,12 € |
| 750 € | 758,64 € | +8,64 € | +103,68 € |
| 1 000 € | 1 011,52 € | +11,52 € | +138,24 € |
| 1 500 € | 1 517,28 € | +17,28 € | +207,36 € |
Qui décide de la révision, et dans quels délais ?
La révision n’est jamais automatique. Il faut d’abord une clause dans le bail : sans elle, le loyer reste fixe jusqu’au renouvellement. Ensuite, le propriétaire doit la demander, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contenu de cette demande est détaillé dans notre article sur l’application de l’indice de référence des loyers.
Il dispose pour cela d’un an à compter de la date prévue. Passé ce délai, la hausse de l’année est perdue. Et même dans ce délai, elle ne rétroagit pas : si la date de révision est le 1er avril et que la demande arrive le 1er juillet, les loyers d’avril à juin restent à l’ancien montant. Pas de rappel de plusieurs mois, donc, depuis la réforme de 2014.
Un calcul erroné se conteste. Le locataire écrit d’abord au bailleur, puis, si le désaccord persiste, saisit la commission départementale de conciliation, gratuite. Le juge des contentieux de la protection peut être saisi dans les trois ans qui suivent la révision litigieuse.
Logements classés F ou G : le loyer gelé
C’est la limite la plus récente, et la plus lourde de conséquences. En métropole, pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être révisé. Ni en cours de bail, ni à la relocation, ni au renouvellement. En Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la règle s’applique depuis le 1er juillet 2024.
L’effet cumulé est visible. Entre le 2e trimestre 2022 et le 2e trimestre 2026, l’IRL a progressé de 9,2 %. Un loyer de 700 euros gelé en 2022 serait à 764,57 euros s’il avait suivi l’indice. Le propriétaire est incité à rénover ; le locataire échappe à la double peine d’un loyer qui monte et d’un chauffage coûteux.
Les logements G connaissent en plus une interdiction progressive de mise en location, détaillée dans notre article sur le logement classé G, qui prolonge les critères de décence du logement.
Les autres limites de l’indice
L’IRL encadre les loyers d’habitation du parc privé, vides comme meublés. Plusieurs situations y échappent :
- Le logement social : les loyers sont révisés au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’IRL du 2e trimestre de l’année précédente.
- Les logements relevant de la loi de 1948 et ceux conventionnés avec l’Anah, qui ont leurs propres règles.
- Les baux commerciaux et professionnels, indexés sur d’autres indices, comme on l’explique pour l’indice ILC.
- Les travaux d’amélioration payés par le propriétaire, qui peuvent justifier une majoration convenue en plus de l’IRL.
Pour un locataire qui perçoit une aide au logement, la hausse ne change pas forcément le montant versé : l’aide ne tient compte du loyer que jusqu’à un plafond. Les conditions de l’APL précisent ce mécanisme.
Quel est le dernier IRL publié ?
Celui du 2e trimestre 2026, publié par l’Insee le 10 juillet 2026 : 148,37 en métropole, en hausse de 1,15 % sur un an. L’indice du 3e trimestre 2026 est attendu à la mi-octobre.
Comment calculer l’augmentation de son loyer avec l’IRL ?
Multipliez le loyer hors charges par l’IRL du trimestre de référence de l’année, puis divisez par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Arrondissez au centime. Le résultat est un maximum, pas une obligation. Pour aller plus loin, le cadre du bailleur privé, avec ses plafonds de loyer détaille ce que l’amortissement permet de déduire en contrepartie.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer sans clause de révision ?
Non. Sans clause dans le bail, le loyer reste le même jusqu’au renouvellement du contrat, où d’autres règles s’appliquent.
La révision peut-elle être rétroactive ?
Non. Elle prend effet à la date de la demande du propriétaire, qui dispose d’un an après la date prévue. Au-delà, la hausse de l’année est perdue.
L’IRL s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Le bail d’un meublé loué comme résidence principale obéit à la même règle de révision annuelle, avec le même indice.
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Non, en métropole, pour tout bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022. Ni révision annuelle, ni hausse à la relocation, ni au renouvellement.
Si vous êtes locataire, relisez la clause de révision de votre bail et notez le trimestre de référence qu’elle mentionne. Comparez ensuite la hausse demandée au calcul à partir des indices ci-dessus. Et si le logement est classé F ou G, vérifiez la date du bail : depuis août 2022, toute augmentation est exclue.
