Le statut du bailleur privé est un régime fiscal créé par la loi de finances pour 2026 : le propriétaire d’un logement loué nu déduit chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers. En échange, il loue pendant 9 ans au moins, à un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources le sont aussi. On l’appelle aussi dispositif Jeanbrun.
Les sites d’investissement le présentent côté épargne. Ici, la lecture est celle du logement : à qui il s’adresse, quelles règles il impose, et ce qu’un locataire peut en attendre. Pour aller plus loin, les plafonds du logement intermédiaire en 2026 montrent à quels ménages s’adresse un autre régime de loyer encadré.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
C’est un mécanisme d’amortissement appliqué à la location nue. Jusqu’ici, déduire l’usure d’un bien de ses revenus était réservé au meublé (le régime LMNP). Le texte étend ce principe à la location vide, avec une contrepartie sociale : plus le loyer est bas, plus le taux est élevé.
La base légale est l’article 47 de la loi de finances pour 2026, qui modifie l’article 31 du Code général des impôts. Aucun décret n’est nécessaire pour l’appliquer. Le propriétaire doit opter lors de sa déclaration de revenus, et seul le régime réel foncier est compatible : le micro-foncier est exclu.
Le ministère chargé du logement le précise : le dispositif est ouvert à tout particulier, quel que soit son revenu. Les plafonds de ressources visent le locataire, jamais l’investisseur.
Quels logements et quels propriétaires sont concernés
Le texte vise les personnes physiques et les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI familiale. Le démembrement de propriété est exclu, sauf au décès d’un conjoint. Le logement doit se trouver dans un immeuble d’habitation collectif, sur tout le territoire : il n’y a pas de zonage comme pour l’ancien Pinel.
- Le neuf : achat en l’état futur d’achèvement ou construction, dont le permis ou l’acquisition se situe entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- L’ancien rénové : acquisition sur la même période, avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’achat et un résultat classé A ou B au diagnostic de performance énergétique.
- Les exclus : les maisons individuelles et les biens loués à un membre du foyer fiscal, à un parent ou à un allié jusqu’au 2e degré.
Un projet de loi annoncé par le Gouvernement prévoit d’abaisser le seuil de travaux à 20 % et d’ouvrir la maison individuelle dans l’ancien. À la date de rédaction, ce texte n’est pas adopté : seules les règles de la loi de finances s’appliquent.
L’amortissement : base, taux et plafonds
La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition net de frais. Les 20 % restants sont réputés correspondre au terrain, qui ne s’use pas. Dans l’ancien, certains travaux s’ajoutent à cette base. Le cumul des amortissements ne peut jamais dépasser la valeur hors terrain.
| Niveau de loyer | Taux dans le neuf | Taux dans l’ancien rénové | Plafond annuel par foyer fiscal |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Les plafonds ont un piège. Celui de 10 000 € suppose qu’au moins la moitié des revenus bruts des logements concernés vienne de la location sociale ; celui de 12 000 € exige la même proportion en location très sociale. Sinon, le plafond reste à 8 000 €, tous logements du statut confondus.
Un exemple chiffré sur 200 000 €
Prenons un appartement neuf acheté 200 000 € net de frais. La base amortissable est de 160 000 €. Voici ce que donne la déduction annuelle, avant plafond, selon le loyer pratiqué.
| Loyer pratiqué | Taux | Déduction par an | Cumul sur 9 ans |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 5 600 € | 50 400 € |
| Social | 4,5 % | 7 200 € | 64 800 € |
| Très social | 5,5 % | 8 800 € | 79 200 € |
L’économie d’impôt dépend ensuite de la tranche du propriétaire. À 30 % de taux marginal, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, 5 600 € déduits représentent environ 2 640 € d’impôt en moins la même année, à condition que le revenu foncier soit assez élevé pour absorber la déduction. Le chiffre fait rêver sur le papier. Il suppose pourtant un bien payé comptant et loué sans vacance.
Les engagements : 9 ans, loyers et locataires plafonnés
L’avantage fiscal se paie par un contrat avec l’État. Le propriétaire s’engage sur quatre points.
- Louer nu, à titre de résidence principale du locataire, de façon effective et continue pendant 9 ans au moins.
- Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant l’achat ou l’achèvement des travaux.
- Respecter les plafonds de loyer du niveau choisi (intermédiaire, social ou très social).
- Choisir un locataire dont les ressources restent sous les plafonds : ceux du Pinel pour le niveau intermédiaire, ceux de Loc’Avantages pour les niveaux social et très social.
Dans l’ancien, une condition s’ajoute : le logement ne doit avoir été ni utilisé ni occupé depuis l’achèvement des travaux. Le bail reste soumis à la loi du 6 juillet 1989, donc à la révision annuelle encadrée par l’IRL des loyers et aux critères du logement décent.
Ce que le statut change pour le locataire
Le texte ne crée pas de droit pour le locataire. Il crée une offre : des logements neufs ou rénovés, loués sous le prix du marché, sur 9 ans au moins d’engagement du propriétaire. Pour un ménage modeste, c’est une piste de plus entre le parc privé cher et la file d’attente du logement HLM.
- Un plafond de ressources à justifier : le bailleur demandera l’avis d’imposition, car il perd son avantage si le locataire dépasse le barème.
- Un logement aux normes énergétiques : classé A ou B dans l’ancien rénové, ce qui évite les passoires dont traite l’article sur le logement classé G.
- Un loyer connu d’avance : le plafond du niveau choisi est publié, donc vérifiable par le locataire.
Le revers existe. Les niveaux social et très social ne concerneront probablement qu’une minorité de logements, car l’investisseur arbitre entre taux plus élevé et loyer plus bas. Rien n’oblige un propriétaire à choisir autre chose que le niveau intermédiaire.
Pinel, LMNP, déficit foncier : où se place le statut
| Dispositif | Type de location | Mécanisme | Durée d’engagement |
|---|---|---|---|
| Statut du bailleur privé | Nue, résidence principale | Amortissement déduit des revenus fonciers | 9 ans |
| LMNP | Meublée | Amortissement, régime des BIC | Aucune |
| Déficit foncier | Nue | Travaux imputés, 10 700 € sur le revenu global | 3 ans de location après imputation |
| Pinel | Nue, résidence principale | Réduction d’impôt | 6, 9 ou 12 ans |
Le statut ne se cumule ni avec le Pinel, ni avec le Denormandie, ni avec le Malraux, ni avec le Girardin social. Le déficit foncier ordinaire de 10 700 € par an reste en revanche disponible, avec un plafond doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027. Attention aussi à la taxe foncière, qui reste due et se déduit comme charge.
Revente et rupture d’engagement
Deux mécanismes touchent le propriétaire qui sort du dispositif. À la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition : la plus-value imposable grossit d’autant. Si l’engagement est rompu avant les 9 ans, le revenu net foncier de l’année de rupture est majoré du total des amortissements déduits. Cette somme est divisée par le nombre d’années d’amortissement, puis imposée selon le système du quotient.
Aucune majoration n’est appliquée en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de son conjoint. Une vacance prolongée met en question la continuité de la location exigée par le texte.
Ce que le statut n’est pas
Ce n’est pas du logement social : aucun organisme agréé n’en est responsable, et le propriétaire reste un particulier. Ce n’est pas non plus une aide au locataire, qui continue de relever des allocations logement. Enfin, ce n’est pas un placement sans risque : l’amortissement diffère l’impôt, il ne garantit ni loyer perçu ni valeur de revente.
Questions fréquentes
Quelle différence entre statut du bailleur privé et dispositif Jeanbrun ?
Aucune. Jeanbrun est le nom d’usage du statut, du nom du ministre chargé du logement. Les deux expressions désignent le même amortissement de la location nue, créé par la loi de finances pour 2026.
Faut-il être imposable pour en profiter ?
L’intérêt dépend des revenus fonciers à absorber et de la tranche d’imposition. Un propriétaire peu imposé gagne moins, puisque la déduction réduit un impôt faible. Le texte lui-même ne fixe aucune condition de ressources pour le bailleur.
Peut-on louer à un enfant ou à un parent ?
Non. La location est interdite à un membre du foyer fiscal, à un parent ou à un allié jusqu’au 2e degré inclus. Le dispositif vise des locataires extérieurs au cercle familial proche.
Le statut s’applique-t-il aux logements déjà possédés ?
Non. Seules les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ou les constructions dont le permis relève de cette période, ouvrent droit à l’amortissement.
Peut-on rester au micro-foncier ?
Non. L’option pour le statut impose le régime réel foncier. Il faut donc tenir une comptabilité simple des recettes et des charges, et déclarer ses revenus fonciers sur la déclaration détaillée.
Que se passe-t-il si le locataire dépasse le plafond de ressources en cours de bail ?
Les plafonds s’apprécient à la signature du bail. Un locataire dont les revenus augmentent ensuite ne met pas l’avantage en cause, mais le bailleur doit avoir vérifié le barème au départ.
Avant de signer quoi que ce soit, demandez par écrit le niveau de loyer visé, le plafond correspondant et la date d’engagement. Comparez ensuite avec un conseil indépendant, une agence départementale d’information sur le logement par exemple. Côté locataire, demandez le même plafond avant de signer : il est publié, donc vérifiable.
