Moisissure en location : ce que jugent les cours d’appel

En jurisprudence, un juge n’ordonne pas de travaux sur la seule vue d’une tache noire. Dans les arrêts de cour d’appel de 2017 relevés par l’Institut national de la consommation, le locataire l’emporte quand l’humidité a une cause liée au bâti ou aux équipements, qu’il l’a signalée par écrit et que le bailleur n’a pas agi. Il perd quand la cause est son mode de vie, quand il n’a rien dit pendant des années ou quand la preuve repose sur de simples photos.

Que dit la loi sur la moisissure dans un logement loué ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé. Le décret du 30 janvier 2002, cité dans les arrêts, précise ces caractéristiques : santé et sécurité des occupants, équipements de confort, surface et volume. L’article 1719 du code civil ajoute l’obligation d’entretenir le logement en état de servir et d’en faire jouir paisiblement le locataire.

La moisissure n’est donc pas, en soi, une infraction. C’est le symptôme d’une humidité, et les juges regardent d’où elle vient : infiltration, absence de ventilation, pont thermique, chauffage défaillant ou usage du logement. Les critères de la décence sont détaillés dans notre article sur le logement décent, seuil par seuil.

Un rappel utile : les décisions ci-dessous datent de 2017 et illustrent des raisonnements, pas des barèmes. Avant toute démarche, vérifiez les textes en vigueur et, si le litige est sérieux, faites-vous conseiller.

Les dossiers où le locataire a obtenu gain de cause

Cinq décisions montrent ce qui convainc les juges. Dans chacune, la cause de l’humidité est identifiée et le bailleur n’a pas réglé le problème.

Paris, 23 mai 2017 : un logement indécent malgré les travaux

L’Agence régionale de santé relève dans un logement une installation électrique dangereuse, de l’humidité avec développement de moisissures, des ouvrants non étanches, des revêtements dégradés et une ventilation insuffisante. Un arrêté préfectoral met les bailleurs en demeure de sécuriser l’électricité dans un délai de quinze jours.

Pour l’humidité, les dégâts des eaux avaient leur origine dans les parties communes : fuite sur la colonne de l’immeuble, fissures de façade, absence d’isolation de certains murs extérieurs créant des ponts thermiques. La cour n’impute pas ces dégâts des eaux à une défaillance des bailleurs, mais retient, malgré les travaux faits, que la preuve de leurs manquements à l’obligation de délivrer un logement décent est rapportée (RG 15/15229).

Reims, 16 juin 2017 : une condensation liée à l’architecture

Un constat d’huissier décrit des moisissures noirâtres à odeur désagréable dans la chambre d’enfant et la chambre parentale, avec des objets abîmés. L’expertise d’assurance conclut à un logement correctement entretenu mais sans isolant en façade ni ventilation mécanique, d’où une condensation sur les parois froides, sans faute d’usage du locataire.

Les travaux du bailleur n’avaient pas suffi. Les locataires, partis du logement, obtiennent 1 000 € pour trouble de jouissance, la cour estimant que les troubles n’apparaissaient pas dès l’entrée dans les lieux (RG 16/02354).

Metz, 8 juin 2017 : des courriers restés sans réponse

Le locataire avait écrit en recommandé le 1er septembre puis le 21 septembre 2010 pour une fuite autour de la chaudière et un défaut d’étanchéité des huisseries, sans réponse. Une inspection sanitaire du 26 mai 2014 constate des moisissures autour de la fenêtre de la salle de bains, des infiltrations au plafond et une ventilation haute hors service, contraires aux articles 33 et 40-1 du règlement sanitaire départemental.

La cour fixe le préjudice de jouissance à 25 % du loyer, soit 200 € pendant 45 mois, 9 000 € au total. La demande pour surconsommation de chauffage est rejetée : quelques factures éparses ne prouvent pas une consommation anormale pour une maison ancienne de 130 m² (RG 15/03615).

Bordeaux, 18 septembre 2017 : une chambre ouverte sur une grotte humide

Une maison ancienne adossée à un rocher avait une chambre communiquant avec une grotte humide, et l’humidité était amplifiée par une chaudière défaillante. Le préjudice de jouissance est évalué à 600 € pour cinq mois d’occupation.

La surconsommation d’électricité, les locataires s’étant chauffés avec des convecteurs, est mise pour moitié à la charge de la propriétaire, soit 360,25 €. Le remplacement d’un matelas à 169,99 € est refusé, car il était posé à même le sol et sa date d’achat était inconnue (RG 16/02311).

Bordeaux, 20 juin 2017 : le bailleur ne peut pas se cacher derrière son agence

Le logement était grevé de désordres, notamment une moisissure qui infestait plusieurs pièces, et la propriétaire avait tardé à y remédier. Le mode de vie des locataires n’était pas en cause, les désordres préexistant à leur entrée.

La bailleresse soutenait que les locataires auraient dû la contacter directement. Le bail prévoyait que l’agence la représentait, et les difficultés entre mandante et mandataire sont sans effet sur les locataires (RG 16/01121). Les locataires conservent les 2 500 € de préjudice fixés par le tribunal.

Les dossiers perdus, et pourquoi

Quatre décisions donnent l’envers du tableau. Le point commun est l’absence de preuve que le bailleur est responsable.

Chambéry, 12 octobre 2017 : des moisissures « discrètes »

Un rapport d’expertise note une condensation et des ponts thermiques liés à l’absence totale de ventilation. Un autre rapport, non contradictoire, décrit des moisissures noirâtres mais « discrètes » sur trois angles de plafond.

L’Agence régionale de santé a relevé de « légères traces » et un ménage mal fait, sans conclure à l’inhabitabilité ni à l’insalubrité. Photographies comprises, ces pièces sont jugées insuffisantes pour démontrer que le logement est indécent (RG 16/01247).

Montpellier, 19 septembre 2017 : volets fermés et poêle à pétrole

Des locataires avaient assigné leurs bailleurs pour des infiltrations ayant entraîné des moisissures, en réclamant 3 000 € pour un loyer de 800 €. Les attestations de voisins indiquaient qu’ils n’ouvraient quasiment jamais les volets et chauffaient au poêle à pétrole.

Les bailleurs avaient fait intervenir un artisan dès la lettre recommandée de mars 2013. Une partie des infiltrations venait d’une machine à laver mal branchée, et les locataires avaient refusé la remise en peinture. La cour confirme le rejet des demandes (RG 15/05391).

Nîmes, 12 octobre 2017 : quatre ans et demi sans un mot

L’état des lieux de sortie mentionne des moisissures dans trois placards, jusqu’à la moitié des murs pour l’un d’eux. L’état des lieux d’entrée n’en parlait pas.

Les locataires ne justifiaient d’aucune démarche auprès de l’agence pendant près de quatre ans et demi de bail. La cause ne peut donc être imputée avec certitude au bailleur, et c’est aux locataires d’en apporter la preuve (RG 16/00123).

Colmar, 15 mai 2017 : un logement mal chauffé et mal aéré

Le rapport produit ne déterminait pas l’origine de l’humidité. La cour y voit la conséquence d’un chauffage insuffisant, les locataires ne payant pas leur loyer en entier, et d’une aération insuffisante alors que les ouvrants le permettaient.

La propriétaire n’avait pas été informée d’un dysfonctionnement des convecteurs, et aucun problème d’humidité n’avait été constaté auparavant. Les locataires n’obtiennent ni baisse de loyer ni indemnité d’occupation (RG 15/04691).

Quatre décisions qui nuancent le tableau

Certains arrêts ne se rangent ni dans le camp du locataire ni dans celui du bailleur. Ils montrent comment les juges pèsent les responsabilités.

Lyon, 6 juin 2017 : un logement jamais réhabilité depuis les années 60

Un rapport établi après visite par un centre d’amélioration du logement démontre l’insalubrité d’un logement sans chauffage, jamais réhabilité depuis les années 60 et atteint d’une humidité importante par absence de ventilation et d’isolation thermique. La cour le qualifie d’indécent au sens du décret de 2002, de l’article 6 de la loi de 1989 et de l’article 1719 du code civil.

Le locataire était resté plusieurs années dans les lieux, ce qui n’empêche pas l’indemnisation. Il obtient des dommages et intérêts à hauteur de la moitié de sa dette de loyer, et la cour écarte toute participation de sa part, même s’il avait négligé l’entretien courant en dix ans de présence (RG 15/06673).

Dijon, 13 juin 2017 : un manquement mineur, une indemnité modeste

Le bailleur était une commune. Le Comité logement indigne avait évalué le coefficient d’insalubrité à 0,17 sur une échelle de 0 à 1 : de 0 à 0,3, il s’agit d’un simple manquement à la salubrité, l’insalubrité avérée commençant à 0,3.

La cour note que le préjudice lié à l’humidité varie avec les saisons. Le trouble de jouissance est indemnisé à un dixième du loyer mensuel initial, soit 57 € par mois d’occupation (RG 15/00729).

Chambéry, 5 octobre 2017 : la VMC ne justifie pas de garder le loyer

Un locataire invoquait le mauvais fonctionnement de la ventilation mécanique, l’absence de volets sur deux chiens-assis et l’absence de détecteur de fumées. La cour juge que ces éléments ne l’autorisent pas à cesser unilatéralement de payer, le loyer étant l’une de ses obligations principales (RG 16/01688).

Douai, 28 septembre 2017 : des travaux bloqués par la locataire

L’expert n’avait pas retenu de preuve suffisante du grief d’humidité, mais constatait un faux plafond effondré et un parquet déformé qui relevaient des grosses réparations du propriétaire. Le trouble de jouissance est indemnisé seulement en partie, parce que la locataire n’avait pas déplacé ses meubles pour permettre les travaux pendant plus de trois ans, alors qu’ils n’auraient, selon l’expert, rendu l’appartement impropre à l’occupation que pendant un mois (RG 15/02624).

Comment les juges chiffrent le préjudice de jouissance

Quatre manières de chiffrer ressortent des arrêts, en fraction du loyer, en fraction de la dette ou en somme globale. Aucune n’est un barème officiel : elles traduisent la gravité retenue au cas par cas.

Pour se repérer, voici une simple règle de trois sur un loyer de 600 € pendant 12 mois, calculée à titre d’illustration et non comme prévision. Un dixième donnerait 60 € par mois, soit 720 € ; 25 % donnerait 150 € par mois, soit 1 800 €.

L’écart entre ces deux fractions suffit à expliquer pourquoi des dossiers voisins aboutissent à des montants très différents. La gravité du désordre et la durée comptent davantage que la présence de moisissures en elle-même.

Lire une décision de justice sans se tromper

Les références « RG » citées plus haut sont les numéros du répertoire général, qui identifient l’affaire devant la juridiction. Un arrêt de cour d’appel confirme ou infirme un jugement de première instance : plusieurs des arrêts ci-dessus reprennent le raisonnement du tribunal.

Un arrêt répond à un dossier précis, avec ses pièces. Il n’est pas une règle générale : le même type d’humidité peut être jugé différemment selon la preuve, la durée et le comportement des deux parties.

Le diagnostic de performance énergétique, annexé au bail, peut aussi servir de repère : à Pau, le diagnostic ne signalait aucune pièce recouverte de moisissures. Pour les montants de dépôt de garantie en fin de bail, la page sur la caution non rendue et sa majoration complète le sujet.

Les décisions principales en un tableau

Prouver l’origine de l’humidité

Le dossier se gagne sur la cause, pas sur l’aspect. Trois types de pièces ressortent des arrêts.

• Le rapport d’un technicien ou d’un expert, qui dit pourquoi l’humidité apparaît (Reims, Chambéry).
• Le constat d’une autorité sanitaire, comme l’inspection de la ville visée dans l’affaire de Metz ou le rapport de l’Agence régionale de santé à Paris.
• Les courriers recommandés datés, qui fixent le moment où le bailleur a été prévenu (Metz, Montpellier).

À l’inverse, une photographie seule ne suffit pas, comme à Chambéry. Un huissier n’est pas un technicien : dans un litige de chauffage jugé à Lyon le 12 septembre 2017, la cour relève que son constat ne se prononce pas sur les causes d’une panne (RG 15/05794).

Conserver des preuves datées suit la même logique que pour le bruit de voisinage et ses preuves : un élément par date, un auteur identifiable, une cause décrite.

Qui doit prouver quoi ?

La charge de la preuve explique une grande partie des résultats. Les arrêts la répartissent selon trois règles simples.

La présomption simple admet la preuve contraire. Elle explique l’intérêt d’un état des lieux d’entrée soigné : sans lui, le locataire doit démontrer que les désordres existaient déjà.

Le bailleur qui répond aux courriers et fait intervenir un artisan documente de son côté sa bonne foi. Les deux parties ont intérêt à conserver chaque échange, avec sa date et son destinataire.

Gardez aussi une copie du bail et de l’état des lieux, ainsi que l’attestation d’assurance habitation si un dégât des eaux est en cause : c’est une pièce utile pour dater les faits.

Quelle indemnisation espérer ?

Les montants relevés vont de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers, selon la durée et l’intensité de la gêne. Ils indemnisent un préjudice de jouissance, pas la moisissure elle-même.

La cour d’appel de Rouen distingue plusieurs niveaux de désordres. Elle rappelle qu’il ne peut y avoir dispense totale du paiement du loyer que si le logement est inhabitable ; sinon, le locataire obtient des dommages et intérêts (1er juin 2017, RG 16/01855). Cesser de payer son loyer sur la seule foi d’une moisissure est donc un pari risqué.

Le simple manque d’isolation n’ouvre pas droit à une surconsommation indemnisée. À Douai, le 28 septembre 2017, la cour rappelle que le locataire doit prouver une consommation anormalement élevée pour une habitation de 77 m², ce qu’il n’avait pas fait (RG 15/05271).

Distinguer défaut du logement et faute d’usage

Dans les dossiers perdus, deux reproches reviennent : ne pas aérer et ne pas chauffer. Les volets jamais ouverts et le poêle à pétrole de Montpellier, ou le chauffage insuffisant de Colmar, ont pesé lourd.

Les dossiers gagnés montrent l’inverse. À Reims, l’expert écarte tout défaut d’usage et pointe l’architecture et les équipements. À Bordeaux, le 20 juin 2017, les désordres préexistaient à l’entrée des locataires.

Un état des lieux d’entrée précis aide beaucoup. À Nîmes, il ne mentionnait pas de moisissures, mais le locataire n’avait fait aucune démarche pendant le bail : la cour n’a pas imputé la cause au bailleur. Mieux vaut donc tout consigner dès le premier jour.

Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher au locataire

Les arrêts perdus se ressemblent. Les mêmes comportements reviennent, et chacun a pesé dans la décision.

• Se taire pendant la durée du bail : à Nîmes, près de quatre ans et demi sans démarche ont empêché d’imputer la cause au bailleur.
• Refuser les travaux ou ne pas laisser l’accès : la remise en peinture refusée à Montpellier, les meubles non déplacés à Douai.
• Ne pas aérer ni chauffer : volets fermés et poêle à pétrole à Montpellier, chauffage insuffisant à Colmar.
• Cesser de payer le loyer sans que le logement soit inhabitable : Chambéry (5 octobre 2017) et Rouen en rappellent la règle.
• S’appuyer sur une simple photo ou sur un constat qui ne dit rien de la cause : Chambéry (12 octobre 2017) et Lyon (12 septembre 2017).

Éviter ces cinq écueils ne garantit pas de gagner, mais cela place le dossier du bon côté de la ligne que tracent les juges. Le bailleur, de son côté, protège sa position en répondant vite et en faisant intervenir un professionnel, comme à Montpellier.

Ce que les juges attendent du bailleur

Les arrêts décrivent une obligation de moyens concrets. Dès qu’il est averti, le bailleur doit faire des diligences suffisantes : envoyer un artisan, faire établir un diagnostic, suivre les travaux.

La réaction compte autant que le résultat. À Reims, des travaux « non contestables » n’ont pas évité la condamnation parce qu’ils n’avaient pas amélioré la situation. À Montpellier, une intervention dès la lettre recommandée a suffi à écarter la faute.

Les difficultés avec l’agence ne sont pas opposables au locataire, comme le juge Bordeaux le 20 juin 2017. Un bailleur qui mandate une agence reste donc responsable de ce que celle-ci fait, ou ne fait pas, avec les signalements.

Enfin, un bailleur ne s’abrite pas derrière l’origine d’une partie des désordres : à Paris, les dégâts des eaux venaient des parties communes, mais le manquement à la décence est retenu sur l’ensemble du logement. Pour le cas voisin d’une nuisance venue des parties communes ou extérieures, voyez qui paie dans le cas d’un nid de frelon en location.

Que faire avant d’aller au tribunal ?

Les arrêts dessinent une marche à suivre prudente.

1. Faire constater l’état du logement le plus tôt possible, par photos datées et, si possible, par un professionnel qui indique la cause.
2. Écrire au bailleur, ou à l’agence qui le représente, en lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant les désordres.
3. Laisser le bailleur intervenir : refuser l’accès des artisans, comme à Montpellier, se retourne contre le locataire.
4. Continuer d’aérer et de chauffer normalement, pour que l’usage ne soit pas retenu comme cause.
5. En cas de silence, signaler la situation aux services compétents, la page Signal Logement : quand signaler et quoi préparer détaille le dossier à réunir.

Si l’humidité s’accompagne d’un danger plus large, la procédure d’arrêté de mise en péril et les règles pour nettoyer un logement insalubre éclairent les responsabilités de chacun. Pour un logement froid et mal isolé, voyez aussi les droits du locataire face à un logement mal isolé.

Moisissure, isolation et passoire énergétique

Un logement énergivore n’est pas pour autant indécent. À Pau, le 14 septembre 2017, la cour juge que le seul fait qu’un logement classé E soit énergivore ou chauffé au bois ne le rend pas indécent, et relève qu’aucune pièce n’était recouverte de moisissures ou de nombreuses taches d’humidité (RG 15/03578).

Les règles ont depuis évolué pour les logements les moins performants. La page sur le logement classé G et l’interdiction de louer fait le point sur ce volet, distinct de la décence.

Questions fréquentes

Si vous êtes concerné, commencez par dater et décrire l’humidité, écrivez en recommandé, puis demandez l’avis d’un technicien sur la cause avant toute action en justice. Chaque arrêt de ce dossier se joue sur ces trois pièces.